Una cuadrilla de framing lleva tres semanas en una casa en Palm Beach County cuando pasa una tormenta de noche. La estructura a medio levantar se viene abajo, y un pedazo cae sobre el carro del vecino.
Dos pérdidas, una sola noche. El carro del vecino es un reclamo de general liability. La estructura no lo es. Esa es una pérdida de builders risk, y si nadie compró builders risk, no es reclamo de nadie.
Los contratistas cargan general liability porque todos los contratos se lo exigen. El builders risk se compra cuando alguien se acuerda, y en el espacio entre los dos es donde los proyectos se terminan pagando del bolsillo.
Cada Póliza Responde una Pregunta Distinta
El general liability responde por lo que usted le hizo a otro. El builders risk responde por lo que le pasó a lo que usted está construyendo.
General liability responde por lesiones corporales y daños a propiedad de terceros que surgen de su trabajo: un visitante lesionado en la obra, la propiedad del vecino dañada por su operación, un trabajo terminado que causa daño después de que usted se fue. Es cobertura de responsabilidad: alguien más sufrió un daño y la póliza responde al reclamo que esa persona presenta. Nuestro artículo sobre el seguro de responsabilidad civil para contratistas explica cómo funciona esa póliza.
Builders risk es cobertura de propiedad sobre el proyecto mismo: la estructura en construcción, los materiales que van a formar parte de ella y, en muchos casos, materiales en tránsito o en almacenamiento temporal. No hay tercero involucrado. El edificio se quemó, se cayó o le robaron, y la póliza paga para reponer lo que se perdió.
Ninguna sustituye a la otra, y un contratista que solo tiene general liability no tiene nada cubriendo el trabajo en proceso.
Hasta que Alguien la Compra, la Obra No Está Asegurada
La razón por la que este hueco aparece tanto es que un proyecto en construcción queda fuera de los arreglos normales de propiedad.
La póliza de casa o la póliza comercial del dueño normalmente no cubre una estructura en construcción, o la cubre solo en circunstancias muy limitadas. El general liability del contratista no la cubre, porque no es propiedad de un tercero. Y la póliza del subcontratista mucho menos.
Hasta que alguien coloca el builders risk, la estructura a medio construir está sin seguro, y se queda así todo el tiempo que dure la obra.
Quién la Compra, y Por Qué Eso le Importa a Usted
El builders risk lo coloca el dueño de la propiedad o el contratista general, y cuál de los dos lo hizo cambia bastante su posición.
Si la compra el dueño, usted necesita saber si está nombrado en la póliza. Un contratista que no es named insured no tiene derechos bajo ella, y eso significa dos cosas. No puede presentar un reclamo directamente. Y la aseguradora puede irse contra usted después de pagarle al dueño, si la pérdida se rastrea a su trabajo.
Ese segundo punto es el que se pasa por alto. Estar en la obra no lo pone en la póliza. Pida que lo nombren, y pida un waiver of subrogation para que la aseguradora no pueda regresar contra usted después de pagar. Nuestro artículo sobre el certificado de seguro y el asegurado adicional explica lo que le van a pedir en el contrato.
Si la compra el contratista general, los subcontratistas tienen la misma pregunta al revés. Estar nombrado protege igual a cualquiera que esté en la lista.
El Límite Debe Ser el Valor Terminado
El límite del builders risk debe reflejar el valor terminado del proyecto, no la etapa en la que va la construcción.
Una pérdida al noventa por ciento de avance cuesta el noventa por ciento del edificio. Una póliza escrita al valor del día que se rompió tierra paga una fracción de eso. Este es el error estructural más común en estas pólizas, y se descubre en el peor momento posible.
Póngale atención en proyectos donde el alcance creció a mitad de camino. Las órdenes de cambio que agregan valor no suben el límite automáticamente. Nuestro artículo en inglés sobre change orders, inflation guard y extra expense explica cómo se ajusta el límite.
La Cobertura Se Acaba Antes de lo que Usted Cree
Una póliza de builders risk termina con disparadores definidos: terminación de la obra, ocupación, aceptación del dueño o una fecha de vencimiento establecida, lo que ocurra primero.
De ahí salen dos huecos.
La ocupación es la que sorprende a la gente. Un dueño metiendo muebles antes de que se terminen los detalles finales, o un inquilino empezando a operar en un local todavía en obra, puede terminar la cobertura mientras el trabajo sigue. Si ese es el plan, la aseguradora tiene que saberlo antes.
Y si el proyecto se alarga, como pasa siempre, una póliza con fecha fija de vencimiento puede caducar a mitad de construcción. Las extensiones existen, pero se piden antes de la fecha, no después de la pérdida.
Del otro lado, la póliza permanente de propiedad tiene que entrar cuando el builders risk se cae. Un edificio terminado, sin seguro de nadie, esperando que la póliza del dueño empiece, es un hueco bastante común.
En Florida el Viento Es Toda la Conversación
Una estructura en construcción es mucho más vulnerable al viento que una terminada. El envolvente está abierto, hay material suelto y no hay techo completo.
Espere un deducible de named storm o de viento en la póliza, expresado como porcentaje del límite y no como cantidad fija. Saque ese número en dólares antes de firmar, porque es la cifra que usted va a estar financiando después de una tormenta.
Dos puntos relacionados. Las aseguradoras pueden restringir o negar colocaciones nuevas de builders risk cuando ya hay una tormenta con nombre en el cono del pronóstico, así que colocar con tiempo antes de la temporada importa. Y algunas pólizas traen condiciones sobre asegurar el sitio, retirar material suelto y proteger aberturas antes de una tormenta, que se convierten en discusiones de cobertura si no se cumplieron.
El Robo de Material Es el Reclamo Callado
El viento se lleva la atención. Pero lo que de verdad pasa casi todas las semanas es que el cobre, el cable, los electrodomésticos, las unidades de aire y la madera se van caminando de una obra sin asegurar.
El builders risk normalmente cubre materiales destinados a formar parte de la estructura, sujeto a lo que diga la póliza sobre seguridad del sitio, cercado y almacenamiento. Los materiales en tránsito y en bodegas temporales fuera del sitio pueden estar incluidos o no según la forma, y eso conviene confirmarlo en lugar de asumirlo.
Lo que el builders risk no cubre son sus herramientas y su equipo. Eso es inland marine, y un contratista al que le robaron un tráiler de herramienta no va a encontrar ayuda en una póliza de builders risk. Nuestro artículo sobre lo que no cubre el seguro para contratistas repasa esos huecos.
El Trabajo Mal Hecho Es Donde Ambas Pólizas Se Detienen
Esta es la parte más difícil de escuchar, y es cierta de los dos lados.
El builders risk generalmente excluye la pérdida causada por mano de obra, diseño o materiales defectuosos. Muchas formas cubren el daño resultante de un peligro cubierto pero excluyen el costo de corregir el trabajo defectuoso en sí. Si un componente mal instalado falla y causa un incendio, el daño del incendio puede estar cubierto mientras el componente no lo está.
El general liability excluye el daño a su propio trabajo bajo el products-completed operations hazard. Cubre el daño que usted le causa a otra propiedad; no paga por demoler y rehacer el trabajo que falló.
Entre las dos, el costo de corregir su propio trabajo defectuoso generalmente es suyo. Eso no es un hueco que se asegure. Es un argumento para hacer el trabajo bien, documentar inspecciones y tomar en serio la calidad de sus subcontratistas, porque el defecto de ellos se convierte en su problema en su obra. Nuestro artículo sobre el problema de las shell companies en la construcción explica qué pasa cuando el subcontratista no tiene el seguro que dice tener.
Soft Costs y Retraso
Una pérdida en construcción cuesta más que reponer lo que se destruyó.
Intereses adicionales del préstamo, honorarios extra de arquitectura e ingeniería, volver a sacar permisos, seguros e impuestos durante el retraso, y renta o ventas perdidas si el proyecto iba a producir ingresos. Eso son los soft costs, y no vienen incluidos automáticamente.
Están disponibles por endoso en muchas pólizas de builders risk, y en un proyecto financiado con frecuencia le importan más al dueño que la pérdida física. Conviene sacarlo durante la colocación y no después. Nuestro artículo en inglés sobre soft costs en builders risk entra en detalle.
Las Remodelaciones Son Otra Cosa
Todo lo anterior asume construcción desde cero. El trabajo dentro de un edificio existente sigue reglas distintas.
La estructura existente generalmente es propiedad del dueño y va en la póliza del dueño, mientras que el trabajo que se está haciendo va en una forma de builders risk o de instalación. Dividir eso mal deja uno u otro sin seguro, y las cláusulas de vacancia en la póliza del dueño lo pueden complicar más si el edificio está vacío durante la obra. Nuestro artículo en inglés sobre builders risk para remodelaciones cubre ese caso.
Lo Que Conviene Confirmar
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¿Existe una póliza de builders risk en este proyecto, y quién la compró?
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¿Está usted nombrado como named insured?
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¿Tiene waiver of subrogation a su favor?
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¿El límite está al valor terminado, y se subió por las órdenes de cambio?
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¿Cuándo vence, y cabe el cronograma del proyecto dentro de esa fecha?
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¿Qué pasa con la ocupación, y va a entrar alguien antes de terminar?
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¿Cuánto es el deducible de named storm en dólares?
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¿Hay condiciones de seguridad del sitio o de preparación para tormenta que usted tenga que cumplir?
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¿Están cubiertos los materiales en tránsito y en almacenamiento fuera del sitio?
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¿Están incluidos los soft costs, y el dueño sabe si lo están?
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En una remodelación, ¿quién está asegurando la estructura existente?
Para más información, vea nuestra página de seguro para contratistas, qué seguro necesitan los contratistas en Florida, cuánto cuesta el seguro para contratistas, workers compensation para contratistas, seguro de auto comercial para contratistas y nuestra página en inglés de builders risk.
Seguro para Contratistas en Florida
Prestige Insurance Group trabaja con contratistas y oficios artesanales en Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach, Orlando y Tampa, incluyendo builders risk junto con general liability y el resto del programa de un contratista, con acceso a más de 100 MGAs y mercados especializados.
Si tiene un proyecto por empezar, mándenos el contrato y el schedule of values. Si hay builders risk, quién está en la póliza y si el límite corresponde al trabajo, normalmente se responde con esos dos documentos.
Llame a la oficina más cercana o escríbanos por WhatsApp.
Miami: 305-969-8776 Orlando: 407-993-2331 WhatsApp: 305-215-7848
Información general únicamente, no constituye asesoría legal. Las formas de builders risk varían considerablemente entre aseguradoras, y la cobertura de materiales en tránsito, almacenamiento fuera del sitio, soft costs, trabajo de remodelación y daño resultante de trabajo defectuoso depende de la forma específica y de los endosos. Revise la póliza real y su contrato para los términos que aplican a su proyecto.
