Seguro para Contratistas en Miami y Florida

Un certificado de seguro no es lo mismo que un endorso de additional insured, y esa diferencia es la que decide si usted entra a la obra el lunes.

El certificado solo prueba que existe una póliza el día que se emitió. No le da cobertura a nadie más. El endorso de additional insured es el documento que modifica su póliza para incluir al general contractor o al dueño de la propiedad, y es lo que la mayoría de los contratos realmente exigen.

Muchos contratistas mandan el certificado, creen que cumplieron, y descubren el problema cuando el GC les dice que falta el endoso — normalmente un día antes de empezar. Pedir el endorso desde el principio no cuesta más y evita esa llamada.

Lo Que Exigen los Contratos

Los generales y los administradores de propiedad piden lo mismo una y otra vez, y vale la pena tener las respuestas antes de cotizar un trabajo en lugar de después de ganarlo.

Piden límites establecidos de responsabilidad general, casi siempre un millón por ocurrencia y dos millones agregados. Piden el additional insured por endorso, como se explicó arriba. Piden waiver of subrogation, que impide que su aseguradora persiga al cliente después de pagar un reclamo. Y piden primary and non-contributory, lo cual significa que su póliza responde primero en lugar de compartir con la del cliente.

Muchos contratos también exigen mantener la cobertura por un período después de terminar el trabajo — eso es completed operations, y se explica más abajo. Algunos exigen un umbrella comercial encima de la responsabilidad general.

Aceptar un contrato que exige algo que su póliza no incluye es un incumplimiento desde el día que firma. Vale la pena leer esa sección antes, no después.

La Responsabilidad General y Dónde se Detiene

La responsabilidad general responde por lesiones a terceros y daños a propiedad de terceros causados por su trabajo. Es la base de cualquier programa de contratista y es lo que casi todos los contratos exigen.

Tres limitaciones importan más que el límite mismo.

Care, custody and control. La póliza excluye el daño a propiedad que está bajo su cuidado — es decir, aquello en lo que usted estaba trabajando. Si daña la pared del vecino, está cubierto. Si daña la pared que lo contrataron a reparar, generalmente no.

Su propio trabajo. La póliza no paga por rehacer trabajo mal ejecutado. Si una instalación falla por cómo se hizo, reemplazarla es un costo del negocio. Lo que sí puede cubrir es el daño que ese trabajo defectuoso causó a otras partes de la propiedad.

Trabajo fuera de las operaciones declaradas. Esta es la más común y la menos visible. Un contratista que cotizó como carpintero y ahora también hace instalaciones eléctricas o techos está haciendo trabajo que la compañía nunca calculó. Agregar un servicio sin actualizar la póliza es la forma más frecuente de tener seguro y no tener cobertura.

Completed Operations: el Trabajo que Ya Entregó

Esta es la parte que más contratistas no entienden bien, y la que más problemas causa años después.

Completed operations cubre reclamos que surgen de trabajo que usted ya terminó y entregó. Un techo instalado hace tres años que empieza a filtrar. Una instalación eléctrica que causa un incendio. Una estructura que falla.

Dos puntos prácticos. Primero, muchos contratos exigen mantener la cobertura por un período después de completar el trabajo — normalmente dos o tres años, a veces más. Cancelar la póliza al terminar el proyecto puede ser un incumplimiento del contrato.

Segundo, y más importante: si usted cancela su póliza y un reclamo llega después por trabajo viejo, no hay póliza que responda. En Florida el statute of repose para defectos de construcción se redujo a siete años con SB 360, pero siete años es tiempo suficiente para que un contratista se retire, cierre el negocio, y siga siendo demandado.

Workers’ Compensation en Construcción

Florida trata la construcción distinto al resto de los negocios. La mayoría de las industrias necesitan workers’ compensation a partir de cuatro empleados. En construcción, se necesita desde el primer empleado.

Y aquí está el punto que le cuesta dinero a más contratistas: usted es responsable de verificar que sus subcontratistas tengan su propia cobertura o una exención vigente.

Si no la tienen, lo que usted les pagó puede sumarse a su nómina en la auditoría y calcularse como si fueran sus empleados. Peor todavía, si uno de ellos se lesiona trabajando para usted, el reclamo puede caer sobre su póliza.

Tres cosas que evitan eso. Recoja el certificado antes de que empiecen el trabajo, no en la renovación. Verifique que la exención esté vigente, porque las exenciones vencen. Y guarde los documentos donde los pueda encontrar rápido, porque el auditor los va a pedir y una exención que nadie encuentra es lo mismo que no tenerla.

Separar la Nómina

Si tiene personal administrativo en oficina, esa nómina puede clasificarse aparte a una tarifa mucho más baja que la de campo — pero solo si los registros lo respaldan.

Donde no lo respaldan, el auditor aplica la clasificación de campo a todo el mundo, incluida la persona que contesta el teléfono. Para una compañía con dos o tres empleados de oficina, esto es dinero real todos los años.

El Equipo No Está en la Responsabilidad General

La responsabilidad general cubre el daño que usted le causa a otros. No cubre sus herramientas, su equipo, ni su trailer.

La propiedad comercial cubre lo que está en su yard o su taller. Todo lo que viaja — herramienta, equipo pesado, generadores, compresores, escaleras, andamios, trailers — es inland marine.

Tres preguntas determinan si esa cobertura funciona cuando la necesita. Dónde aplica: en la obra, en tránsito, en el trailer de noche, y en el yard. Cómo se liquida: costo de reemplazo o valor real en efectivo, y en equipo que se deprecia rápido la diferencia es si puede reemplazarlo o no. Y qué condiciones de robo aplican, porque muchas pólizas exigen que el trailer esté con candado, desenganchado, o guardado en área asegurada.

Lea esas condiciones contra dónde realmente queda su equipo de noche. El robo de herramienta y trailers en el sur de Florida es constante, y la condición es lo que se examina después del reclamo.

Más información en inland marine.

Los Vehículos y la Cobertura que Falta

El auto comercial cubre los vehículos que el negocio posee o arrienda. No cubre al empleado que usa su propia troca para ir a comprar materiales, recoger a otro trabajador, o manejar del yard a la obra.

Hired and non-owned auto es la cobertura que responde por el negocio en esa situación. La póliza personal del empleado generalmente excluye el uso de negocio, así que puede no haber cobertura en ninguna parte mientras el negocio sí queda nombrado en el reclamo.

Es económica y falta en una cantidad notable de programas de contratistas.

Builders Risk Durante la Construcción

Un proyecto en construcción no está cubierto por la propiedad comercial ni por la responsabilidad general. Eso es builders risk, y cubre la estructura, los materiales en el sitio, y en algunas formas los materiales en tránsito y almacenados fuera de la obra.

Dos puntos. La póliza termina al completarse el proyecto o al ocuparse la estructura, lo que ocurra primero — así que la cobertura permanente tiene que coordinarse para empezar cuando esa termina. Y quién compra la póliza, el dueño o el contratista general, se decide en el contrato y debe quedar claro antes de empezar.

Más información en builders risk.

Licencias y Crecimiento

A medida que un contratista crece, cruza umbrales regulatorios que no existían cuando el negocio era más pequeño.

Agregar instalación de riego, hardscaping, iluminación, o trabajo eléctrico puede requerir licencias específicas del DBPR o licencias de contratista especializado bajo el Capítulo 489. El trabajo de árboles por encima de poda menor entra en arboricultura, con su propia clasificación de seguro.

Cada una de esas expansiones también tiene que reflejarse en la póliza. Operar fuera de las operaciones declaradas es, otra vez, la forma más común de terminar con seguro y sin cobertura.

Qué Revisar en su Póliza

• ¿Puede emitir endosos de additional insured, no solo certificados?

• ¿Tiene completed operations, y por cuánto tiempo?

• ¿Su póliza describe todos los servicios que realmente presta?

• ¿Tiene workers’ compensation desde el primer empleado?

• ¿Recoge certificados de subcontratistas antes de que empiecen?

• ¿Está separada la nómina de oficina y de campo?

• ¿Tiene hired and non-owned auto?

• ¿Inland marine cubre el equipo en obra, en tránsito y de noche?

• ¿Qué condiciones de robo aplican, y su almacenamiento las cumple?

• ¿Sus límites cumplen lo que exigen sus contratos?

Seguro para Contratistas en Florida

Prestige Insurance Group trabaja con contratistas generales, subcontratistas y oficios especializados en Miami, Hialeah, Doral, Kendall, Homestead, Fort Lauderdale, West Palm Beach, Stuart, Orlando, Kissimmee y Tampa.

Si tiene un contrato en mano y no está seguro de qué exige la sección de seguro, mándelo. Esa es una respuesta de diez minutos, y es mejor tenerla antes de firmar que después de ganar el trabajo.

Miami 305-969-8776 · Orlando 407-993-2331 · Stuart 772-247-3788

Se Habla Español.

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Responsabilidad General · Workers’ Compensation · Auto Comercial · Inland Marine · Builders Risk · Propiedad Comercial · Umbrella Comercial

Por oficio: Contractor Insurance · Landscaping · Arborist and Tree Service · Painting Contractor · Marine Contractor

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Información general, no asesoría legal. Las formas de póliza, exclusiones y requisitos de licencia varían y cambian. Confirme los requisitos actuales con la agencia correspondiente y consulte su póliza para los términos que aplican a su operación.