Llega el paquete de renovación de Citizens para una casa en Westchester que nunca ha tenido una gota de agua adentro. La casa está en Zona X, el banco nunca le ha pedido seguro de inundación, y el dueño nunca ha pensado en eso. Entre los papeles viene un aviso: la póliza no se va a renovar si no presenta prueba de que tiene seguro de inundación. Para muchos dueños de casa en Florida, esa carta es la primera noticia que tienen del requisito de Citizens, y para ese momento ya les queda poco tiempo.
Citizens Property Insurance lleva varios años aplicando poco a poco una regla que obliga a sus asegurados de vivienda a tener seguro de inundación, y el 1 de enero de 2027 entra en vigor la última etapa: toda póliza de vivienda de Citizens que incluya cobertura de viento va a necesitar seguro de inundación, sin importar el valor de la casa ni la zona de inundación. Los dueños que no envían la prueba están recibiendo avisos de no renovación, y muchos se enteran cuando les quedan apenas unas semanas para resolverlo.
Cómo se fue aplicando el requisito
El requisito salió de las reformas de seguros de propiedad de 2022 y se ha ido aplicando según el valor de la vivienda. Las casas en zonas de alto riesgo de inundación de FEMA, las zonas A y V, ya tenían que tener seguro de inundación para quedarse con Citizens. Fuera de esas zonas, el requisito empezó con las casas de mayor valor y ha ido bajando cada año: casas con cobertura de vivienda de $600,000 o más desde el 1 de enero de 2024, de $500,000 o más desde el 1 de enero de 2025, y de $400,000 o más desde el 1 de enero de 2026. A partir del 1 de enero de 2027, aplica a todas las pólizas de vivienda de Citizens que incluyan viento, sin importar el valor.
La regla aplica cuando la póliza se emite o se renueva en esas fechas o después. Si su renovación cae a principios de 2027, tiene que tener el seguro de inundación listo para esa fecha, así que lo mejor es empezar ahora y no esperar a que llegue el aviso de renovación.
Quién no tiene que cumplirlo
No todas las pólizas de Citizens están incluidas. Las pólizas de dueños de condominio están exentas, igual que las pólizas de inquilinos y las pólizas que solo cubren viento. El requisito es para las pólizas de vivienda completas que incluyen viento, que es la mayoría de lo que Citizens asegura en casas.
Cuánto seguro de inundación necesita
Citizens pide una cobertura de inundación por lo menos igual al límite de vivienda de su póliza de Citizens, o el máximo que ofrece el Programa Nacional de Seguro de Inundación (NFIP) si el límite de su casa es más alto. Se acepta una póliza del programa federal o una póliza privada de inundación que cumpla con los requisitos de Florida. Además de la página de declaraciones, Citizens pide un formulario firmado que confirma la cobertura.
Vale la pena comparar el programa federal con las compañías privadas. Las pólizas privadas a veces cuestan menos para casas fuera de las zonas de alto riesgo, pueden ofrecer límites más altos para la estructura y muchas veces incluyen el contenido y los gastos de vivienda temporal de una forma más amplia. Para otras casas, sobre todo casas más viejas en zonas de alto riesgo, el programa federal sigue siendo la mejor opción. Nuestra guía sobre el NFIP y el seguro privado de inundación explica las diferencias (en inglés).
No espere a la semana de la renovación
Las pólizas del programa federal normalmente empiezan treinta días después de comprarlas, y muchas pólizas privadas también tienen un período de espera. Si usted empieza a buscar seguro de inundación cuando le llega el aviso de Citizens, se le puede acabar el tiempo, y la falta de prueba es lo que provoca la no renovación. Lo más seguro es tener el seguro de inundación listo uno o dos meses antes de la fecha de renovación y mandar la prueba en cuanto se emita la póliza.
Un certificado de elevación puede bajar el costo del seguro de inundación, a veces bastante, y para casas en zonas de inundación suele ser el documento más útil. Nuestro artículo sobre certificados de elevación explica qué muestran y cómo conseguir uno (en inglés).
Si ya recibió un aviso de no renovación
Un aviso de no renovación de Citizens por no tener prueba de inundación no es el fin del camino, y para muchos dueños es la oportunidad de encontrar algo mejor. Hay dos caminos. El primero es comprar el seguro de inundación y mandar la prueba a Citizens antes de que la no renovación entre en vigor, y así mantener la póliza de Citizens. El segundo es pasar la casa a una compañía privada.
El mercado privado ha cambiado mucho desde que tantas familias terminaron en Citizens. Las compañías han regresado a Florida, y las casas con techo más nuevo, un reporte de mitigación de viento al día o sistemas actualizados muchas veces califican para una póliza privada con más cobertura que Citizens, y a veces más barata, aun después de sumar el seguro de inundación.
Cómo le podemos ayudar
Prestige Insurance Group es una agencia independiente con acceso a más de veinte compañías de seguros de vivienda en Florida, además del programa federal y las compañías privadas de inundación. Cuando un asegurado de Citizens viene con el requisito de inundación o con un aviso de no renovación, le cotizamos el seguro de inundación para mantener su póliza de Citizens y, al mismo tiempo, buscamos su casa con nuestras compañías privadas. Usted ve las dos opciones lado a lado, con el costo total de la vivienda y la inundación juntos, y escoge la que más le conviene.
Si su renovación se acerca, el mejor momento para llamar es ahora, cuando todavía hay tiempo para que pase el período de espera de la póliza de inundación antes de la fecha límite.
Qué hacer antes de su renovación con Citizens
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Revise la fecha de renovación y el tipo de póliza; las de condominio, inquilinos y solo viento están exentas
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Pida una cotización de inundación por lo menos uno o dos meses antes de la renovación
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Ponga el límite de la estructura igual al límite de vivienda de Citizens, o el máximo federal si su límite es más alto
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Compare el programa federal con las opciones privadas
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Pida un certificado de elevación si no lo tiene
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Mande a Citizens la prueba de inundación y el formulario firmado en cuanto se emita la póliza
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Pida al mismo tiempo una cotización de su casa con compañías privadas
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Si ya recibió un aviso de no renovación, llame antes de la fecha en que entra en vigor
Hable con nosotros en español
Ya sea que necesite el seguro de inundación para quedarse con Citizens o quiera ver lo que le ofrece el mercado privado, en Prestige Insurance Group le revisamos su caso y le presentamos las opciones. Llame a la oficina más cercana y pida hablar con un agente en español.
Miami: 305-969-8776 Orlando: 407-993-2331 Stuart: 772-247-3788
Este artículo es solo información general y no es asesoría legal. Los requisitos de Citizens pueden cambiar; confirme los requisitos actuales con su agente o directamente con Citizens.
