Como segurar um imóvel na Flórida quando você mora fora dos Estados Unidos

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Comprar um imóvel na Flórida a partir de outro país é simples. Segurá-lo bem é onde muitos proprietários estrangeiros têm problemas, e esses problemas quase nunca aparecem no fechamento. Aparecem um ano depois, durante um sinistro, quando a apólice descreve outro imóvel, outro proprietário ou outro uso diferente do real.

Quase todos esses problemas têm a mesma origem. A apólice foi comprada às pressas para cumprir o fechamento, com alguém que nunca perguntou como o imóvel seria usado, quem cuidaria dele ou em nome de qual empresa ele está. Este guia explica o que muda quando o proprietário mora no exterior e o que vale resolver antes da primeira renovação, e não depois do primeiro sinistro. Para os temas que todos os proprietários à distância compartilham, como desocupação, danos por água, preparação para furacões e administradoras de imóveis, veja nosso guia em inglês sobre proprietários de fora do estado e internacionais na Flórida.

O seguro quase sempre é decidido no fechamento, com pressa

Quem financia a compra com uma hipoteca para estrangeiros não consegue fechar sem comprovante de seguro, e o banco define as condições: o imóvel segurado por um valor adequado, o banco nomeado como credor hipotecário e seguro contra inundação se o imóvel estiver em uma zona que as regras do banco exigem. Quem compra à vista não tem essa exigência, mas a empresa de título ou o condomínio podem pedir comprovante de seguro, e é quem mais arrisca se o imóvel ficar mal segurado.

A pressão da data de fechamento é o motivo pelo qual tantos proprietários estrangeiros acabam com a primeira apólice que alguém conseguiu emitir. O ideal é começar a conversa sobre o seguro quando o contrato é assinado, e não na semana do fechamento. Assim há tempo para encontrar uma seguradora que aceite a sua situação, para ter o seguro contra inundação pronto antes do fechamento sem correr contra o período de carência e para que o segurado nomeado fique correto desde o início.

Algumas seguradoras não aceitam proprietários que moram no exterior

Este é o detalhe que a maioria dos compradores estrangeiros não espera. O mercado de seguro residencial na Flórida é restrito, e muitas seguradoras limitam ou recusam proprietários que moram fora dos Estados Unidos, principalmente quando o imóvel fica longos períodos vazio, é alugado a terceiros ou está em nome de uma empresa. Outras aceitam, mas pedem um endereço postal nos Estados Unidos, um contato local que possa dar acesso ao imóvel ou uma conta bancária americana para o pagamento.

Nada disso torna o imóvel impossível de segurar. Significa que a colocação precisa começar pelas seguradoras que aceitam proprietários estrangeiros, e não pela que cota mais rápido e depois recusa na subscrição, ou pior, aceita uma proposta sem fazer as perguntas que teriam mudado a resposta. Uma proposta que diz que o proprietário mora no imóvel, ou que deixa sem resposta a pergunta sobre residência, é o tipo de declaração incorreta que pode anular a cobertura quando a seguradora a descobre durante um sinistro.

A apólice precisa corresponder ao uso real do imóvel

Os compradores estrangeiros costumam usar o imóvel na Flórida de uma de três formas, e cada uma precisa de uma apólice diferente.

Uma segunda residência que a família usa parte do ano é segurada como residência secundária ou de temporada, e a seguradora vai perguntar quem verifica o imóvel enquanto ele está vazio. Um imóvel alugado com contratos anuais é um investimento e precisa de uma apólice residencial para locadores, que cobre a estrutura, o aluguel perdido após um sinistro coberto e a responsabilidade do proprietário. Um imóvel alugado por noite ou por semana é tratado como um negócio pela maioria das seguradoras, com sua própria apólice e suas próprias questões de responsabilidade.

O erro mais comum é uma apólice de homeowners, feita para um proprietário que mora na casa, em um imóvel que o proprietário visita duas vezes por ano e aluga no resto do tempo. Isso não é um detalhe de preço. É a descrição de um risco que a seguradora nunca aceitou.

Condomínios trazem riscos que o proprietário da unidade não controla

Muitos compradores internacionais compram apartamentos em condomínio, principalmente em Miami, Fort Lauderdale e Orlando, e no condomínio o seguro é dividido entre a associação e o proprietário da unidade. A apólice principal da associação cobre o prédio e as áreas comuns; a apólice do proprietário cobre o interior, os seus bens, a responsabilidade dentro da unidade e, algo importante, as cobranças extraordinárias.

As regras de condomínio na Flórida ficaram mais rígidas nos últimos anos, com inspeções estruturais e exigências de reservas que geraram cobranças extraordinárias grandes em alguns prédios. A apólice do proprietário pode incluir cobertura de rateio por sinistro (loss assessment), que responde quando a associação cobra dos proprietários por um sinistro coberto nas áreas comuns, como um dano de furacão acima da franquia da apólice principal. Ela não paga cobranças para reparos, reservas ou inspeções, e vale entender essa diferença antes de comprar em um prédio antigo.

Ter o imóvel em nome de uma empresa muda o seguro

Compradores internacionais muitas vezes mantêm seus imóveis na Flórida em nome de uma LLC americana, às vezes uma por imóvel, por motivos de responsabilidade, sucessão e impostos que devem ser decididos com o seu advogado e o seu contador. O seguro precisa seguir essa decisão exatamente. O segurado nomeado em cada apólice deve ser a empresa que consta na escritura, e um imóvel escriturado em nome de uma empresa, mas segurado no nome pessoal do proprietário ou no nome de outra empresa, é um problema que a seguradora pode levantar durante um sinistro.

Ter os imóveis em empresas também muda o que está disponível. Algumas seguradoras que atendem pessoas físicas não seguram uma residência em nome de uma empresa, e uma apólice umbrella pessoal geralmente cobre as pessoas nomeadas nela, e não as empresas donas dos imóveis. Um proprietário com vários imóveis em várias empresas precisa estruturar a responsabilidade como um todo, para que cada empresa seja nomeada e a umbrella fique acima de todas.

As decisões sobre furacão e inundação não podem esperar a próxima visita

Duas decisões de cobertura pesam mais para um proprietário no exterior do que para qualquer outro, porque nenhuma delas pode ser resolvida quando já há uma tempestade na previsão.

A franquia de tempestade nomeada em uma apólice de imóvel na Flórida é uma porcentagem do valor segurado, e não um valor fixo, por isso é maior do que a maioria espera, e precisa ser paga justamente quando o proprietário está mais longe e todos os empreiteiros estão ocupados. Converta a franquia em dólares ao contratar a apólice e mantenha esse valor disponível em uma conta nos Estados Unidos.

A inundação é excluída das apólices residenciais, de locadores e de condomínio, e precisa de uma apólice própria, com um período de carência antes que a maioria das apólices novas entre em vigor. Imóveis no litoral e em áreas baixas da Flórida costumam precisar de seguro contra inundação mesmo que o banco não exija, e contratá-lo nos meses tranquilos é a única forma segura de tê-lo pronto para a temporada.

Sinistros a partir do exterior precisam de um plano feito com antecedência

Um sinistro exige que alguém dê acesso ao regulador, documente o dano, aprove reparos de emergência e responda perguntas rapidamente, e a apólice exige que o proprietário tome medidas razoáveis para evitar danos adicionais. Fazer isso de outro país, em outro fuso horário, com documentos em inglês, é difícil se não for organizado antes.

A solução prática é um contato local nomeado, seja uma administradora de imóveis, um familiar, um advogado ou um caseiro, com a chave, as informações da apólice e autoridade para agir. Guarde cópias da apólice, fotos do estado do imóvel e dos seus bens, e os dados do seu corretor em um lugar que esse contato consiga acessar. A Flórida também encurtou o prazo para comunicar sinistros de furacão, então um dano descoberto meses depois de uma tempestade, na próxima visita do proprietário, pode ter um problema de prazo além do próprio dano.

O carro na Flórida é outro assunto

Proprietários que mantêm um carro no imóvel da Flórida enfrentam outras perguntas de subscrição. As seguradoras olham a carteira de motorista, estrangeira ou da Flórida, o histórico de direção que conseguem verificar e onde o veículo fica guardado, e alguns mercados são limitados para motoristas sem carteira da Flórida. Veículos de alto valor e esportivos são mais bem colocados com seguradoras que os cobrem por um valor acordado, muitas vezes junto com a casa, do que em uma apólice de auto padrão.

Um só corretor, um só programa, disponível de qualquer lugar

Os proprietários estrangeiros que se saem bem na Flórida costumam ter algo em comum: um único corretor que conhece cada imóvel, cada veículo e cada empresa, revisa tudo junto uma vez por ano e responde rápido no exterior. Os prêmios são pagos em dólares, a maioria das seguradoras aceita cartão ou uma conta bancária nos Estados Unidos, e pagar anualmente evita parcelamentos que podem exigir uma conta americana e ser cancelados se um pagamento falhar enquanto o proprietário está viajando.

O que vale confirmar

• Cada apólice descreve o uso real do imóvel: segunda residência, aluguel anual ou aluguel de curta temporada?
• A seguradora sabe que o proprietário mora fora dos Estados Unidos?
• O segurado nomeado corresponde à empresa de cada escritura?
• Há seguro contra inundação, e o período de carência já passou?
• Quanto é a franquia de tempestade nomeada em dólares, e esse valor está disponível em uma conta nos Estados Unidos?
• Se for um condomínio, a apólice da unidade inclui cobertura de rateio por sinistro?
• Há um contato local com a chave, as informações da apólice e autoridade para agir?
• Há uma umbrella acima de todos os imóveis e empresas?
• O carro na Flórida está segurado com uma seguradora que aceita a sua carteira de motorista?

Seguros para proprietários internacionais na Flórida

A Prestige Insurance Group trabalha com proprietários da América Latina, do Canadá e da Europa que têm casas, apartamentos, imóveis para aluguel e investimentos na Flórida, e colocamos esses riscos com seguradoras que aceitam proprietários que moram no exterior. A maioria dos nossos clientes internacionais trabalha conosco por e-mail e WhatsApp, assina os documentos eletronicamente e revisa todo o seu programa na Flórida conosco uma vez por ano. Envie seus documentos de fechamento ou suas apólices atuais e diremos se cada uma corresponde à forma como o imóvel é mantido e usado. Atendemos em inglês e espanhol. Escreva para nós pelo WhatsApp no 305-215-7848 ou ligue para o escritório mais próximo.

Miami: 305-969-8776
Orlando: 407-993-2331

Saiba mais: Secondary Home Insurance · Rental Property Insurance · Condo Insurance · Flood Insurance · High-Net-Worth Insurance

Informação geral, não constitui assessoria jurídica ou tributária. A disposição das seguradoras em aceitar proprietários estrangeiros, as apólices, as franquias e os prazos para comunicar sinistros variam e mudam; a estrutura de propriedade deve ser decidida com o seu advogado e o seu contador, e a sua apólice determina os termos que se aplicam ao seu imóvel.